Immobilier : la théorie des dominos

S'il est reconnu que les prix de l'immobilier connaissent une baisse certaine actuellement, il m'arrive de rencontrer des gens qui tiennent le discours suivant :

- "Oui, c'est vrai, ça baisse pour les biens avec des défauts parce qu'ils étaient très surestimés, mais les biens parfaits - eux - ne baisseront pas".

ou encore :

- "Oui, c'est vrai, ça va baisser dans beaucoup de coins, mais pas dans "les beaux quartiers" parce que les gens ont de l'argent (variante : dans mon coin, ça ne baissera pas car il y a encore beaucoup de demande non satisfaite)".

Balivernes que tout cela ! Par porosité, ce sont tous les marchés immobiliers qui baisseront même dans les beaux quartiers. On a vu ce que ça a donné lors du krach de 1991-1997 : tout a baissé de la même manière (-40%). Eh non, il n'y a pas de citadelle imprenable ni de biens qui seraient miraculeusement épargnés par la crise.

Sur le forum de la bulle, un intervenant éclairé rappelle la théorie des dominos qui s'applique parfaitement bien au secteur immobilier :

Les gens renâclent à acheter à Pasterribleville. Donc le vendeur de Pasterribleville baisse nettement le prix de son bien. Du coup, la personne qui hésitait à acheter à Moyenville voit qu'à Pasterribleville, il a des biens nettement plus grands et moins cher qu'à Moyenville, et il se dit qu'après tout, avec des travaux, et en choisissant bien, il y a peut-être des opportunités.
Du coup, avec la concurrence de Pasterribleville, les prix baissent à Moyenville car il y a moins d'acheteurs, ce qui attire des habitants de Bienville, qui voient qu'à Moyenville, il y a des biens nettement plus grands et moins cher qu'à Bienville, et ils se disent qu'après tout, avec des travaux, et en choisissant bien, il y a peut-être des opportunités à faire.
Du coup, avec la concurrence de Moyenville, les prix baissent à Bienville car il y a moins d'acheteurs, ce qui attire des habitants de Standingville, qui voient qu'à Bienville, il y a des biens nettement plus grands et moins cher qu'à Standingville, et ils se disent qu'après tout, avec des travaux, et en choisissant bien, il y a peut-être des opportunités à faire.
Et du coup, Standingville baisse. -41% dans le 16ème arrondissement de Paris entre 1991 et 1998.

Certains l'appellent aussi la théorie de l'escargot, avec les différentes states de sa coquille : au milieu le centre-ville jusqu'aux lointaines banlieues.
C'est parfaitement ça ! Les quartiers moyens sont toujours des marchés de report des beaux quartiers. Sinon, il n'y aurait que des beaux quartiers partout ! Et les quartiers moches recueillent les "exclus" des quartiers moyens.

Autre chose maintenant :
en immobilier, raisonner uniquement en terme d'offre et de demande est une erreur. Même en période de krach (années 90), il y a toujours beaucoup de demandes à Paris, par exemple. Ne serait-ce que les gens qui cherchent à s'agrandir un peu !

En fait, il faut raisonner sur 3 critères :
- offre et demande, certes
- financement (cash + capacité à s'endetter, ou si l'on préfère capacité des banques à vous prêter)
- facteur "confiance" car dans les périodes de crise, on préfère attendre d'y voir plus clair même si on a la capacité d'acheter "au prix fort".

C'est malheureux que tout ceci, en France, soit toujours noyé sous l'écran de fumée des lobbies haussiers (agents immos, notaires, banques).
Ah, pour eux, c'est toujours "le bon moment pour acheter".
Vous scieriez, vous, la branche sur laquelle vous êtes assis ?

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