dimanche, juillet 13, 2008

De l'obsession d'être propriétaire coûte que coûte


Je suis frappé en ce moment par l'obsession de nos concitoyens à être propriétaire de leur logement coûte que coûte, quel qu'en soit le prix.

Moi, j'ai fait le choix inverse (j'ai vendu mon appartement pour être - pour la première fois de ma vie - locataire à 45 ans), considérant que les prix de l'immobilier à Paris sont aujourd'hui trop décorrélés des fondamentaux économiques.

A travers cette sorte d'obsession, je vois surtout une très forte angoisse de l'avenir dans notre pays. En quelque sorte, être proprio, c'est se dire "même si tout va mal, même si j'ai plus de boulot ou une retraite mince, au moins, on ne pourra pas me mettre dehors de chez moi". En d'autres termes, le moteur principal de la bulle immobilière que nous connaissons actuellement en France, c'est la peur, qui est en général mauvaise conseillère.

Attention, mon objectif n'est pas ici de prôner systématiquement la location par rapport à l'achat ! Je compte d'ailleurs acheter un bien en cas de coup de coeur pour un appartement à un prix que je juge correct.

Mais, ayant moi-même pris dans le visage le krach de 1991 (plusieurs centaines de milliers de francs envolés en 6 ans), je me sens légitime pour faire réfléchir mes jeunes lecteurs : attention, prudence, gardez du bon sens, soyez patients !
Et surtout : ne vous endettez pas sur 25 ou 30 ans pour acquérir un bien médiocre, qui risque de vous mettre très vite en situation de negative equity lors d'une revente forcée. Il n'y a pas de honte à être locataire et d'attendre un peu malgré la terrible pression sociale que vous imposeront parents et proches pour qui le statut de locataire est celui du "loser".

Cet état d'esprit est d'ailleurs très français. Nos amis allemands, par exemple, regarderont l'investissement immobilier avec moins d'affect, c'est-à-dire qu'ils y verront une charge comme une autre, une "valeur d'usage". Tout comme il peut être plus intéressant de louer une voiture ou un DVD, plutôt que de les acheter.

Plusieurs exemples autour de moi m'ont frappé depuis une semaine :

- un collègue qui me raconte que sa soeur vient de s'endetter sur 30 ans (!), avec un des crédits pourris du Crédit Foncier (en faux taux capés : sa mensualité augmentera ainsi que la durée du prêt, l'amenant à payer au final son logement environ 2,5 fois son prix initial).

- une amie de ma douce lui dit qu'elle achète un 2 pièces supplémentaires à 5 km de chez elle, pour régler un problème de sortie d'école pendant 4 ans. A ma remarque "pour 4 ans, il vaut mieux louer", elle répond "ah non ! louer c'est trop cher !"

Il est bien évident que ces deux démarches sont déraisonnables. Elles ne résistent pas à une analyse chiffrée, crayon en main. Ceci dit, les décisions qui engagent toute une vie devraient être les plus calculées, les plus réfléchies. En réalité, c'est tout le contraire : l'immobilier est un marché très psychologique, et à cet égard source de décision parfois irrationnelles.

Je trouve absolument stupéfiant qu'on parte toujours du principe qu'un loyer c'est de l'argent jeté par les fenêtres. Certes, mais a contrario acheter, c'est aussi immobiliser un capital important qui pourrait être placé et rémunéré. Donc, entre payer un loyer, et se priver de la rémunération du capital immobilisé, c'est à peu près équivalent.
De plus acheter, c'est se prendre directement 8% de "frais de notaire" de perte sèche, non récupérable. Donc, ce n'est pas intéressant pour une courte période.
Acheter, enfin, c'est aussi le point de départ d'autres dépenses : taxes foncières, charges de copropriété parfois lourdes. Et des frais auxquels on ne pense pas toujours (ravalement, ascenseur) et qui peuvent grimper, alors qu'un loyer est une charge fixe, raisonnable sur ce plan.

L'illusion de la plus-value éternelle
Bien sûr, quand l'immo est à la hausse, il y a réel espoir de plus-value. C'est ce qui se passe depuis 10 ans. Mais actuellement, on est arrivé en haut de cycle et l'espoir de plus-value est quasi nul pour celui qui achète aujourd'hui. Une moins-value dans quelques années est même très probable.
Aussi, quand le cycle baissier s'amorce, comme maintenant, il peut être plus intéressant de louer pour éventuellement acheter à un prix plus bas en bas de cycle. A condition de pouvoir être patient.

Ceux qui s'intéressent au sujet pourront lire l'intéressant article sur la bulle immobilière actuelle sur Wikipedia, en particulier le passage sur le tunnel de Friggit (duquel on sort dangereusement), ou sur le forum de la bulle dont j'ai déjà parlé.

De manière générale, j'ai remarqué que la plupart des gens ont une culture économique très minime :

1) par exemple, beaucoup de gens croient que l'immobilier monte en permanence. Peu sont au courant des krachs de 1981-1986 (-30%) et 1991-1997 (-40%). Les médias n'en parlent jamais.
Les lobbies haussiers (FNAIM) qui fournissent leurs données aux journalistes font partir leurs chiffres de 1997, n'exhibant ainsi que des hausses ! La plupart des journalistes n'y connaissent rien, et se contentent de copier-coller. Du coup, ne voyant que les 10 dernières années, les non-initiés pensent qu'il faut encore se dépêcher de prendre en marche le train de la hausse perpétuelle.
L'immobilier est un marché cyclique, les cycles bas suivant nécessairement les cycles hauts.

2) D'autres parlent d'une pénurie de biens à vendre en France, alors que le stock des biens a vendre n'a jamais été aussi important (plus de 1.220.000 d'annonces sur Seloger, un record !)
Il est vrai par contre que le marché est déséquilibré : la demande est supérieure à l'offre en région parisienne. Il l'a toujours été, même dans les périodes de krachs. En réalité, la demande est là, mais ce qui manque est la demande solvable. Le marché se heurte immanquablement à la solvabilité des ménages, qui n'est pas extensible et est même directement corrélée à la facilité avec laquelle les banques distribuent le crédit.
Or, depuis 10 ans, les banques ont bataillé pour prendre des parts de marché, financer des crédits de plus en plus longs, de plus en plus incertains. Aujourd'hui, la fête est finie et le robinet du crédit se ferme petit à petit sous l'effet de la crise des subprimes.
La vraie pénurie qui reste est donc la pénurie en logements sociaux. La pénurie en logements au prix fort n'existe pas. Le nombre de biens à vendre le prouve.

3) Beaucoup de nos concitoyens n'ont pas conscience du coût réel du crédit. Un jour, quelqu'un m'a dit qu'un crédit à 5% conduisait à payer 5% de plus que la capital emprunté ! Peu de gens maitrisent les tableaux d'amortissement, qui conduisent à rembourser d'abord les intérêts (lourds) et ensuite seulement le capital.
Sur un crédit à 30 ans, on n'a quasiment pas commencé à rembourser le capital au bout de 5 ans !

Bref, l'immobilier est un sujet sur lequel il faut bien s'informer, ce qui n'est pas toujours facile car, du point de vue des professionnels qui en vivent, certaines vérités ne sont pas toujours bonnes à dire. A cet égard, il faut absolument aller plus loin que les croyances populaires.
Une décision immobilière doit s'analyser sereinement. Oui, il est parfois plus intéressant de louer que d'acheter ! Et il faut aussi savoir faire le "dos rond" en attendant des jours meilleurs qui arriveront forcément un jour dans un marché qui est - par essence - cyclique.

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11 commentaires:

Anonyme a dit…

Bonjour,

je vis en Allemagne et je ne connais pratiquement personne ici, tous niveaux sociaux confondus, qui soit propriétaire de sa résidence principale. Pourquoi ? 1) les locataires sont très protégés par la loi 2) en cas de "pépin", chacun sait qu'il peut bénéficier d'un logement social de qualité, les Allemands ont confiance en la politique du logement du gouvernement. 3) La mobilité entre les différentes capitales économiques du pays (en gros Munich, Francfort, Cologne, Hambourg, etc, Berlin étant un cas à part) n'incite pas à s'engager sur le long terme. 4) Les gens apprécient beaucoup de changer de décor tous les 4 ou 5 ans en fonction de leurs besoins ou envie 4) Il n'y a pas de différence de statut entre propriétaire et locataire d'un point de vue social et l'accession à la propriété n'est pas un objectif en soi. Surtout, aucune pression sociale.

Vu d'ici, effectivement, cette obsession francaise est presque inquiétante - l'un de mes cousins (ingénieur) a acheté il y a deux ans un studio flambant neuf à Rennes (près de 4 000 euros le m2, soit plus cher qu'à Francfort)et s'est endetté pour 20 ans. Muté en région parisienne en janvier dernier, il ne trouve pas preneur pour son appartement depuis. Malheureusement, quelque chose me dit que cette affaire va lui couter très très cher.

Turtle Crazy a dit…

On reconnais mal Boulogne-Billancourt sur la photo, à droite.

Anonyme a dit…

excellent texte, tout à fait d'accord, les gens n'ont aucune connaissance du marché, ni aucune base économique. Je ne cesse de leur repeter qu'acheter aujourd'hui est une perte seche de plusieurs milliers d'euros par rapport à la loc si on souhaite revendre dans 7 à 10 ans compte tenu du cycle de baisse mais aussi des taux tres haut.

Anonyme a dit…

On cache la vérité aux francais, faite une simulation entre achat et loc sur 10 ans avec une croissance immobiliere de 2 % par an ce qui est aujourd'hui tres optimiste, vous verrez que vous etes perdant par rapport à une loc à la revente. Mais ca personne ne le sait....d'ailleurs la FNAIM à retirer son excellent simulateur acheter ou louer...aller savoir pourquoi....

Anonyme a dit…

Je suis d'accord sur le fait que la plupart des gens n'ont aucune culture économique. Ils se contentent de ce qu'ont leur sert sur TF1 vers 13h ou 20h...

Quand je vois ces jeunes s'endetter sur 25ans pour des petits appartements dans des quartiers pouilleux tout ca pour se "faire un apport"....Faut qu'on m'explique comment il peuvent parler d'apport dans la mesure où ils ont payer des frais de notaires et d'agences pour un montant qui dépasse souvent les 10000€ et qu'il devront forcément repayer ces frais s'ils veulent acheter plus grand un jour (avec le fameux "apport" du précédent appartement). Dans un période où l"immobilier baisse je vous laisse imaginer l'ampleur des dégâts

Joe a dit…

Excellent article.
Faut vraiment être maboul pour acheter aujourd"hui dans les quartiers pourris de Paris – et ils sont nombreux ces quartiers déclassés surtout dans 10è 11è 18è 19è 20è arrdts – à 4.000 voire 5.000 E/m² (les prix du bon 16ème il y a quelques années).
Des tas d'immeubles immeubles parisiens pouilleux, en mortier platre chaux et bois (la fameuse "pierre de paris"), qui tiennent debout on se demande comment, sans AUCUNE sécurité en cas d'incendie (cage d'escalier branlante non encloisonnée ouverte sur les appartements). Des logements à l'origine destinés aux catégories les plus modestes (manoeuvres, ouvriers, et aujourd'hui payés à prix d'or). AU FOU, tant pis pour les acheteurs, ils auront le temps de se mordre les doigts pendant le remboursement de leurs emprunts !

sam a dit…

Bonjour, tres bon texte, je m'interesse depuis peu à l'immobilier car étant logé à titre gratuit (gardien) je souhaite investir dans un petit studio pour faire du locatif, lorsque je vois les prix, je suis un peu dérouté (j'habite la rochelle)! Un 25 metres carré pour 100000€, faut tout d'même pas poussé (même si le prix est gonflé).
J'aimerai savoir si vous aviez des reference de livre explquant les bases de l'immobilier. Je crois que comprendre le marché pour ne pas se faire avoir est la meilleur arme que nous avons!

laluciole a dit…

absolument !
les idées reçues sont bien enracinées ; j'ai eu ce débat avec une connaissance qui travaille ... chez un promoteur immobilier et qui me soutenait "mais connais tu une seule personne qui n'ait pas fait de plus value ? " ; je lui ai donc répondu qu'ayant 34 ans, mes amis qui ont acheté l'ont forcément fait lors des dix dernières années, pas forcément représentatives de l'avenir ; lorsque j'ai abordé la question de l'amortissement du capital (lent, et rendant donc une revente avant une bonne dizaine d'année périlleuse finacièrement,surtout en période de stagnation -au mieux- des prix ), elle a préféré conclure par un "pfff il y a des gens qui resteront locataires tout leur vie" ;-)

Anonyme a dit…

Les intérêts aussi, c'est de l'argent jeté par les fenêtres, tout comme la surcote qui est demandée... Mais je crois qu'une des raisons de la folie collective, avec la peur du lendemain, c'est l'expérience des années 70 et 80, où l'inflation rendait le remboursement indolore alors que les loyers s'envolaient. Beaucoup d'acheteurs sont financés par leurs parents, qui ont fait cette expérience-là.

Anonyme a dit…

Franchement je comprends pas votre logique, j'ai acheté une maison 240 000 Euros il y a 2 ans (credit a 3,5 % a l'epoque), je rembourse (je place) 1000 Euros par mois soit sur 30 ans un patrimoine de cette somme, et si je louais je payerais la meme chose vu que nous somme une famille de 4 pers.. Si je louais, qu'aurais je dans 30 ans ? reponse : rien, et le proprietaire un bel epargne !

M. a dit…

A l'heure actuelle, il est suicidaire d'acheter, les notaires supplient les propriétaires de lacher leurs biens rapidement avant la débâcle, un ami directeur d'une agence FNAIM m'a déconseillé il y a 6 mois d'acheter malgré les baisses constatées, tous les biens sont sur-évalués.
En France on assimile "Propriétaire d'un bien immobilier à la réussite sociale", c'est stupide et ridicule, mais qu'y faire ?

J'ai une amie qui a acheté l'an dernier une maison à 50 km de Toulouse, "un cube" de 185 000€ sur 25 ans en taux révisable de 3%, en 1 an le taux a augmenté de 1.75% : c'est de la folie pure : Elle vient d'être licenciée et un bébé arrivera pour Noêl 2008 !

Quand je lui ai demandé pourquoi elle avait accepté un taux révisable, elle m'a dit :
"la banque ne voulait pas prêter à taux fixe"
Ni elle ni son mari n'a "percuté" tant l'envie d'être proprio l'a emporté : c'est du n'importe quoi, les gens ont réellement des encéphalogrammes plats à la place de cerveaux !