dimanche, novembre 16, 2008

Immobilier : de quels prix les médias parlent-ils ?

Lorsque vous voulez savoir le cours d'une action en Bourse, vous pouvez avoir instantanément son cours via Boursorama ou d'autres sources. Et en quelques clics, vous pouvez acheter l'action à un cours qui sera quasiment le cours indiqué.

En immobilier, par contre, il y a un énorme décalage temporel entre les chiffres donnés par les médias, et la réalité du terrain.

Les médias ont 2 principales sources : les notaires et la FNAIM (agents immobiliers).

- Côté notaires, entre promesse de vente et acte d'achat, il se passe 3 mois. Et les chambres de notaires ne communiquent leurs chiffres qu'environ 6 mois après l'acte d'achat (le temps de remonter toutes les données du terrain et de mouliner tout ça). Ceci induit donc déjà un décalage de 9 mois entre une promesse signée sur le terrain et le chiffre rendu public.

- Parallèlement , la FNAIM communique un indice qui ne représente pas la variation mensuelle des prix, mais la variation lissée sur 24 mois ! C'est écrit en tout petit dans leurs lettres : Le pourcentage de variation trimestrielle (resp. annuelle) mesure l’évolution intervenue entre la moyenne des prix mensuels moyens des trois (resp. douze) derniers mois connus et la moyenne des prix mensuels moyens des trois (resp. 12) mois précédents.
C'est un moyen habile (un peu scélérat mais pas malhonnête si l'on comprend la méthode de calcul) de retarder l'annonce de mauvaises nouvelles. Par contre, les médias ne saisissent - en général - pas la nuance, et reprennent le chiffre comme une progression mensuelle, ce qui est faux.

Ces 2 facteurs font que la crise financière que nous connaissons actuellement depuis 1 mois, si elle provoque un effondrement des prix faute d'acheteurs, ne commencera à être visible dans les chiffres officiels qu'à l'été 2009. Un peu long, non ?
La baisse importante qui a été annoncée ce mois-ci n'a donc aucun rapport avec le krach boursier ni avec le credit crunch qui s'en suit. Elle résulte simplement d'une tendance longue de dégonflement de la bulle spéculative que nous connaissons en France depuis que nous sommes sortis violemment du tunnel de Friggit.

Attention, donc, à ce qu'on veut faire dire aux chiffres !
Si des cotes boursières ont une extrême volatilité, il y a beaucoup plus d'inertie sur les variations de l'immobilier où les tendances ne peuvent s'apprécier que sur le moyen terme.
Il est à regretter qu'il n'y ait pas de volonté politique d'imposer un indice qui reprendrait plus rapidement la réalité du terrain sans délais, lissages ou autres subterfuges statistiques.
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1 commentaire:

blaise a dit…

www.petitscailloux.com/
A le mérite d'exister . Consulter ce site régulièrement
permet de surveiller la stagnation de biens mis en vente à SE LOGER et l'évolution des % de baisse sur un même produit au fil du temps.