J'ai déjà un peu parlé d'immobilier ici : quelques articles généraux dès 2005 (part 1, 2, 3, 4, 5) puis l'obsession bien française d'être propriétaire à tout prix, les grands mythes, mais je crois que beaucoup de nos concitoyens n'ont pas du tout conscience que nous sommes en France dans une énorme bulle spéculative, la plus grosse qui ait jamais existé dans notre pays.
Savez-vous qui est Jacques Friggit ? C'est un Ingénieur des Ponts et Chaussées reconnu pour ses statistiques sur l'immobilier depuis les années 60. Les principes qu'il expose ne sont pas franco-français : c'est la même chose dans d'autres pays.
Friggit, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel) : en situation normale, comme tout marché cyclique, les prix oscillent à l'intérieur du tunnel. Et à chaque fois que les prix sortent du tunnel, il y a comme une force de rappel qui fait tout rentrer dans l'ordre.
Précisons que ces courbes sont calculées en fonction de l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. Pour qu’un marché soit sain, il faut que la solvabilité des acquéreurs soit stable. Ce graphique permet donc de se baser sur la capacité financière des ménages et de mesurer l’effort nécessaire à consentir pour réaliser un achat immobilier.
Que voyons-nous sur les 43 dernières années (l'étude existe depuis 1965) ?
Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans jusqu'en 2002. Une seule exception bien visible sur le graphique : la bulle de 1991 qui a touché surtout Paris/RP et s'est terminée ensuite pour revenir dans le tunnel à partir de 1995 environ.
Durant la période 1998-2001, le marché a évolué dans la limite basse du tunnel de Friggit. Finalement, une croissance explosive des prix s'est produite à partir de 2002, cette fois-ci sur l'ensemble du territoire français. Or, toute sortie de ce tunnel de Friggit par le haut montre le développement d’une bulle immobilière.
Déjà en octobre 2004, Jacques Friggit estimait que « l’évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale ».
La situation a continué à se détériorer jusqu'à ce jour et la bulle est devenue énorme.
Aujourd'hui, mon sentiment est que l'on reviendra forcément aux fondamentaux des acquéreurs : leurs revenus (stables) et leur capacité à s'endetter (en baisse). Or revenir aux fondamentaux passe par la redescente des prix dans le tunnel de Friggit, ce qui implique une baisse des prix d'au moins 35%.
Comment et quand tout ceci se passera est une autre histoire.
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