Immobilier : de quels prix les médias parlent-ils ?

Lorsque vous voulez savoir le cours d'une action en Bourse, vous pouvez avoir instantanément son cours via Boursorama ou d'autres sources. Et en quelques clics, vous pouvez acheter l'action à un cours qui sera quasiment le cours indiqué.

En immobilier, par contre, il y a un énorme décalage temporel entre les chiffres donnés par les médias, et la réalité du terrain.

Les médias ont 2 principales sources : les notaires et la FNAIM (agents immobiliers).

- Côté notaires, entre promesse de vente et acte d'achat, il se passe 3 mois. Et les chambres de notaires ne communiquent leurs chiffres qu'environ 6 mois après l'acte d'achat (le temps de remonter toutes les données du terrain et de mouliner tout ça). Ceci induit donc déjà un décalage de 9 mois entre une promesse signée sur le terrain et le chiffre rendu public.

- Parallèlement , la FNAIM communique un indice qui ne représente pas la variation mensuelle des prix, mais la variation lissée sur 24 mois ! C'est écrit en tout petit dans leurs lettres : Le pourcentage de variation trimestrielle (resp. annuelle) mesure l’évolution intervenue entre la moyenne des prix mensuels moyens des trois (resp. douze) derniers mois connus et la moyenne des prix mensuels moyens des trois (resp. 12) mois précédents.
C'est un moyen habile (un peu scélérat mais pas malhonnête si l'on comprend la méthode de calcul) de retarder l'annonce de mauvaises nouvelles. Par contre, les médias ne saisissent - en général - pas la nuance, et reprennent le chiffre comme une progression mensuelle, ce qui est faux.

Ces 2 facteurs font que la crise financière que nous connaissons actuellement depuis 1 mois, si elle provoque un effondrement des prix faute d'acheteurs, ne commencera à être visible dans les chiffres officiels qu'à l'été 2009. Un peu long, non ?
La baisse importante qui a été annoncée ce mois-ci n'a donc aucun rapport avec le krach boursier ni avec le credit crunch qui s'en suit. Elle résulte simplement d'une tendance longue de dégonflement de la bulle spéculative que nous connaissons en France depuis que nous sommes sortis violemment du tunnel de Friggit.

Attention, donc, à ce qu'on veut faire dire aux chiffres !
Si des cotes boursières ont une extrême volatilité, il y a beaucoup plus d'inertie sur les variations de l'immobilier où les tendances ne peuvent s'apprécier que sur le moyen terme.
Il est à regretter qu'il n'y ait pas de volonté politique d'imposer un indice qui reprendrait plus rapidement la réalité du terrain sans délais, lissages ou autres subterfuges statistiques.

Immobilier : de quels prix les médias parlent-ils ?

Deux précisions

1) ce blog dispose d'un moteur de recherche intégré fourni par blogger. pour rechercher un mot ou une expression, utilisez le petit pavé en haut à gauche, puis cliquez sur "recherchez le blog". Eh oui, aussi bizarre que ça puisse paraître, Blogger/blogspot (qui appartient à Google), n'a pas pu traduire convenablement : en français correct, on dit "rechercher dans le blog" !

2) je ne met pas systématiquement les copyrights des photos que j'emprunte à droite et à gauche, y compris sur la toile. Bien évidemment, toute demande motivée de retirer une photo sera prise en compte aussi vite que possible.

Deux précisions

Mon secret pour garder la forme

Quand la fatigue se fait sentir, que j'ai l'impression d'être vidé de mon énergie, alors je fais une cure de Spiruline , ces micro-organismes à base d'algue qui sont si utiles dans le monde entier pour lutter - entre autres - contre la malnutrition des enfants. C'est ma soeur qui m'a indiqué ce "truc" il y a quelques années et maintenant je dois dire qu'avec moi, ça a toujours très bien marché ! Bon, je fais 2 ou 3 cures par an, pas plus. Il ne faut jamais abuser des bonnes choses.

Bizarrement, en France, on connait mal la spiruline, on en fait pas tellement la promotion, c'est un tort ! Un jour, j'ai même vu un pharmacien qui ne se souvenait plus ce que c'était. C'est un produit tout à fait sérieux, unaniment reconnu par les scientifiques, à ne surtout pas amalgamer avec certains traitements bidons ou recettes miracles qu'on voit parfois dans les publicités des journaux populaires.

Elle apporte :
- du fer, de la vitamine B12, de la bêta-carotène
- des acides gras essentiels et des minéraux
- des oligo-éléments tels que le fer, le magnésium, manganèse, phosphore, zinc, cuivre
- des enzymes comme la chlorophylle, le bêta-carotène, les caroténoïdes

Essayez d'en prendre 15 jours, et vous verrez si je n'ai pas raison. On la trouve en pharmacie dans des présentoirs en libre-service (style "arkogélules"), plus d'infos par exemple ici ou ici.

Mon secret pour garder la forme

Des concerts, des concerts, des concerts (part 5)

Finissons tranquillement les années 80, avec quelques jolis moments comme ce concert de Prince sur la tournée Lovesexy, REM déjà un groupe aguerri sur la tournée Green (un plaisir de les voir dans une salle comme le Grand Rex).
Pourquoi avais-je été voir l'avangardiste Laurie Anderson à l'Olympia ? Je ne sais plus très bien, sans doute pour découvrir autre chose que son succès grand public O Superman.

Et puis, au risque de me répéter, encore un souvenir fabuleux avec The Cure aux Arènes de Béziers un beau soir d'été 1986 (j'avais raconté l'Olympia 1982 ici). Un concert similaire avait été filmé par Tim Pope aux Arènes d'Orange l'année suivante. Sorti en VHS, je ne crois pas hélas en DVD mais en peer-to-peer ça doit se trouver.

Des concerts, des concerts, des concerts (part 5)

Encore deux photos ...

Encore deux photos prises au Science Museum de Londres.
Elles se veulent un peu esthétisantes et je ne sais pas si c'est très réussi.

Encore deux photos ...

Si je devais ...

Si je devais désigner mon single "pop" préféré, je serais bien embêté. Mais il y a fort à parier que "Sensitive" de The Field Mice (Sarah Records, 1989) serait dans mon top faïve. Un morceau à la fois noisy, crépusculaire, et très mélodique. Comme le dit joliment François Gorin, "une voix nouée par l'angoisse au pied d'un mur de guitares, si elle vaçille elle peut s'appuyer dessus".

Si je devais ...

Tintin harcelé par la gent féminine : une première !

On a beaucoup glosé sur le caractère asexué des personnages dans Tintin, et l'absence de vraies femmes à part 2 caricatures de mères castratrices : Bianca Castafiore et Peggy Alcazar.
Aussi, la découverte dans la prochaine vente Artcurial de cette illustration m'a fait sourire.

Quasiment inconnu (de moi, en tous cas), ce dessin des années 50 montre un Tintin littéralement harcelé par des hordes de jeunes femmes de tous âges. Hergé avait bien perçu la révolution des moeurs qui se préparait et l'émancipation des femmes.

Sur ce sujet, il faut se garder de jeter trop vite la pierre sur les auteurs : la législation de l'époque relative aux publications pour la jeunesse était fort stricte. Jeunesses masculines et féminines étaient clairement séparées tant dans la vie scolaire que dans les publications qui leurs étaient destinées : des comités de censure très sourcilleux y veillaient.

Tintin harcelé par la gent féminine : une première !

Une atmosphère délicieusement kubrickienne

Il y a quelques jours, quand je suis entré dans la cafétéria du Science Museum à Londres, j'ai eu l'impression incroyable d'être dans un film de Kubrick. Et j'ai immédiatement pris cette photo, en pensant vous la faire partager.

Moi qui ait souvent "étudié" Kubrick (dans les livres de Ciment et Chion notamment), je n'avais jamais eu une telle impression étrange de "rentrer" dans un de ses films.

Je dois d'abord vous dire que la cafétéria était fermée : seules 2 jeunes femmes, employées de l'établissement, s'étaient mise à une table et semblaient regarder un document d'ordre comptable peut-être.

D'abord, ces néons, ces lumières, la symétrie parfaite tant horizontale que verticale. Une espèce d'ordre déshumanisé, avec ces bouteilles de condiments toutes exactement posées aux mêmes endroits avec un soin maniaque.
Malgré tout, une présence humaine lointaine et qu'on sent essentielle.

J'ai eu l'impression que si je faisais tomber quelque chose par terre, elles pourraient sursauter, me regarder, puis se regarder l'une et l'autre. Et le film - enfin, la journée - pourrait basculer.

C'est bien sûr le Korova Milk Bar d'Orange Mécanique avec Alex et ses droogs qui me regardent.
C'est l'élégant bar de l'Hotel Overlook dans Shining quand Nicholson bascule dans la folie, ou les étranges toilettes qui jouxtent le bar.

C'est l'atmosphère froide de la grande salle du conseil dans Docteur Folamour. Ce sont les refuges sombres de la navette où des humains peuvent comploter contre l'ordinateur central HAL 9000 dans 2001, l'Odyssée de l'Espace.

Voici une autre photo de l'endroit que j'ai prise le même jour :

Une atmosphère délicieusement kubrickienne

Quelques merveilles de collections privées

J'en ai parlé déjà ici, mais ComicArtFans devient à la fois une marketplace et un superbe lieu d'expo virtuelle pour qui s'intéresse aux originaux BD / illustrateurs.
Je montre dans cet article quelques pièces absolument bluffantes mises par d'heureux collectionneurs européens. Je n'en suis pas propriétaire !

Vous verrez dans l'ordre d'entrée en scène : Gir (Blueberry), Nicolas de Crecy, Hergé (Tintin), Bilal (La femme piège), Franquin (Gaston Lagaffe), Sempé, Uderzo (Astérix).

Quelques merveilles de collections privées

"Les bons artistes copient, les grands artistes volent."

Pablo Picasso

Le 9ème art envahi par les peintres ...

Chacun conviendra qu'il est très différent de faire de la bande dessinée ou de faire de la peinture. Dans un cas, on s'appuie sur un trait noir à l'encre de chine, avec des couleurs faites à part, dans l'autre on fait virevolter un pinceau coloré sur une feuille de papier ou une toile pour faire apparaitre au final une oeuvre figurative ou non.

Dès les classiques des années 50, le 9ème art a attiré des peintres désargentés qui se sont adaptés tant bien que mal à la bande dessinée, mais en gardant une certaine frustration du statut de "peintre" qui leur semblait plus enviable. L'exemple typique est Cuvelier, l'inimitable auteur de Corentin : très grande série du 9ème art pour un peintre qui serait sûrement resté assez quelconque.
Parallèlement, de grands artistes du lavis ont émergé (René Follet ou plus récemment Pascal Rabaté avec son Ibicus) et d'autres auteurs ont pris l'habitude de travailler en couleurs directes : une planche se trouve être ainsi constituée de petits tableaux indépendants.
Ces auteurs peuvent être des dessinateurs classiques qui ont évolué (Hermann), ou des peintres d'origine comme Smudja ou Vink (dont j'ai déjà parlé).

On voit donc qu'une classification "basique" n'est plus aussi aisée ! Le 9ème Art englobe aujourd'hui un tas d'artistes qu'on peut qualifier de peintres même si l'étiquette BD leur est immanquablement collée avec parfois un côté péjoratif.

A titre d'exemple, vous verrez en en-tête 4 planches de "L'Ile au Trésor" dessinées par Michel Faure. On voit ici un travail qui me semble très intéressant : ne s'appuyant pas sur un trait noir comme chez les classiques, mais appliquant directement les couleurs sur le papier, Faure arrive à restituer une atmosphère d'aventure qui sied au classique de Stevenson. Une adaptation classique au trait n'aurait sûrement pas rendu aussi bien.

Le 9ème art envahi par les peintres ...

Rue de Saussure (Paris 17ème) - 1965

Rue de Saussure (Paris 17ème) - 1965

Tunnel de Friggit : dangereuse sortie de route

J'ai déjà un peu parlé d'immobilier ici : quelques articles généraux dès 2005 (part 1, 2, 3, 4, 5) puis l'obsession bien française d'être propriétaire à tout prix, les grands mythes, mais je crois que beaucoup de nos concitoyens n'ont pas du tout conscience que nous sommes en France dans une énorme bulle spéculative, la plus grosse qui ait jamais existé dans notre pays.

Savez-vous qui est Jacques Friggit ? C'est un Ingénieur des Ponts et Chaussées reconnu pour ses statistiques sur l'immobilier depuis les années 60. Les principes qu'il expose ne sont pas franco-français : c'est la même chose dans d'autres pays.
Friggit, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel) : en situation normale, comme tout marché cyclique, les prix oscillent à l'intérieur du tunnel. Et à chaque fois que les prix sortent du tunnel, il y a comme une force de rappel qui fait tout rentrer dans l'ordre.

Précisons que ces courbes sont calculées en fonction de l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. Pour qu’un marché soit sain, il faut que la solvabilité des acquéreurs soit stable. Ce graphique permet donc de se baser sur la capacité financière des ménages et de mesurer l’effort nécessaire à consentir pour réaliser un achat immobilier.

Que voyons-nous sur les 43 dernières années (l'étude existe depuis 1965) ?

Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans jusqu'en 2002. Une seule exception bien visible sur le graphique : la bulle de 1991 qui a touché surtout Paris/RP et s'est terminée ensuite pour revenir dans le tunnel à partir de 1995 environ.
Durant la période 1998-2001, le marché a évolué dans la limite basse du tunnel de Friggit. Finalement, une croissance explosive des prix s'est produite à partir de 2002, cette fois-ci sur l'ensemble du territoire français. Or, toute sortie de ce tunnel de Friggit par le haut montre le développement d’une bulle immobilière.

Déjà en octobre 2004, Jacques Friggit estimait que « l’évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale ».
La situation a continué à se détériorer jusqu'à ce jour et la bulle est devenue énorme.
Aujourd'hui, mon sentiment est que l'on reviendra forcément aux fondamentaux des acquéreurs : leurs revenus (stables) et leur capacité à s'endetter (en baisse). Or revenir aux fondamentaux passe par la redescente des prix dans le tunnel de Friggit, ce qui implique une baisse des prix d'au moins 35%.
Comment et quand tout ceci se passera est une autre histoire.

Tunnel de Friggit : dangereuse sortie de route

Back to London

In a few days, we'll be in London for a family trip of 3 days / 2 nights. Last time, in 2005, we went there a few hours after dramatic attacks and the atmosphere was quite stange.

I really look forward returning to London, I love the town and I love English people, with legendar british phlegm and a special sense of humor. If we have time, we'll try different places than last trip : walk thru Camden Town, to London Tower, London Bridge, and maybe The Science Museum and/or Madame Tussauds. We'll take both tube and typical black taxis.

This time, I have taken a "quad" room in Royal Eagle Hotel (see little picture) near Paddington. I really hope they will propose a real english breakfast as my sons are fond of scrambled eggs and fried bacon.

Back to London

Quelques acquisitions récentes (part 2)

Depuis avril, quelques acquisitions qui peuvent paraître diamétralement opposées, voire antinomiques.

- Une planche de LE RALLIC et une planche de BRANTONNE.

Quoi de plus surannées que ces 2 pièces franco-belges des années 50 ? Les scénarios de l'époque paraissent gnan-gnan, avec des relents colonialistes, des histoires de héros improbables ou d'explorateurs courageux. Cependant, l'encrage de ces 2 auteurs est déjà très sûr, profond, avec des mises en page innovatrices : regardez par exemple cette grande case finale chez LE RALLIC avec l'incrustation.
C'est assez drôle quand on voit qu'aujourd'hui, certains jeunes intellos (Blain, Trondheim) du 9ème Art en reviennent au gaufrier avec des cases toutes identiques.

- Trois pages de manga de BEN DUNN.

Je ne suis pas fana de manga. Mais je suis tombé chez Marc Deckers sur un lot de pages de Ben Dunn et j'ai été séduit par l'atmosphère de ces pages, et aussi par le tout petit prix (presque incroyable quand on connait les prix dans le franco-belge).
Attention : il ne s'agit pas de manga japonais mais de pages de Ben Dunn, qui certes paraît d'origine asiatique (voir sa photo) mais est le précurseur de l'american manga.
D'ailleurs, il parait que les originaux de manga japonais sont introuvables : il s'agirait d'une question d'honneur : au Japon, il serait profondément déshonorant de vendre ses originaux.

Vous verrez ici, dans l'ordre :
- 2 pages de "24 HR COMIC" dont l'onirisme me fait un peu penser aux films de Miyazaki ou de Takahata (je n'ai pas une grande culture dans ce domaine).
- 1 page de "NINJA HIGH SCHOOL"
Il y a toujours quelque chose d'amusant quand on voit des originaux de manga, tout comme de comics US, c'est qu'il sont fait, non pas du beau papier blanc style Canson, mais sur des feuilles spéciales au logo du studio, et déjà pré-quadrillées (en bleu, qui ne ressort pas à l'impression). Cela permet de travailler très vite, à partir des model sheet ou même (à mon avis) à la table lumineuse en pompant d'autres scènes.
Le but ici n'est pas de faire un travail artistiquement valorisant, mais de raconter l'histoire le plus vite possible.

Quelques acquisitions récentes (part 2)

Des concerts, des concerts, des concerts (part 4)

Un spécial Festival de Torhout (Belgique) aujourd'hui, auquel je me suis rendu 3 années de suite. A cette époque, il s'agissait d'un double festival Torhout-Werchter où les groupes invités se rendaient le samedi à Torhout puis le dimanche à Werchter.
Le festival se tenait dans un immense champ en légère pente, avec un prix d'entrée très modique (de l'ordre de 15 euros pour la journée complète).

Programme 1983 : The Scabs - Warren Zevon - John Cale - Eurythmics - Simple Minds - U2 - Peter Gabriel - Van Morrison
Programme 1984 : The Alarm - Chris Rea - Nona Hendryx - David Johansen - John Hiatt - Joe Jackson - Simple Minds - Lou Reed
Programme 1985 : The Ramones - R.E.M. - Lloyd Cole & the Commotions- The Style Council - Depeche Mode - Paul Young - U2 - Joe Cocker

Pour 15 euros, excusez du peu !
En Belgique, ils ont toujours le chic pour organiser des événements vraiment chouettes et abordables. Ca n'a jamais été le cas en France. Je ne sais pas si c'est dû à l'aide des pouvoirs publics, à des taxes plus faibles, à des managers moins gourmands, ou ... tout simplement à plus de dynamisme.

Pour rester sur des groupes qui tournent encore, si je voulais voir John Cale + Peter Gabriel + U2 dans la même journée, c'est aujourd'hui au moins 200 euros qu'il me faudrait débourser ! Même chose pour REM + Depeche Mode + Joe Cocker.

Ensuite, à partir de 1999, ils ont laissé tombé Torhout pour faire monter en puissance Rock Werchter qui se tient maintenant sur plusieurs jours.

Des concerts, des concerts, des concerts (part 4)

Les icônes de Monsieur Vuitton

Il faut bien reconnaître que les photos faites par Annie Leibowitz pour la dernière campagne Louis Vuitton sont des images très fortes, restituant une atmosphère très particulière en symbiose avec la personnalité qui y prête son concours.
Ceux de mes lecteurs qui me connaissent bien devineront sûrement que j'ai un petit faible pour la photo mettant en scène Keith Richards.
Si j'étais eux (Vuitton), je commercialiserais un joli portfolio regroupant ces photos en tirage d'Art sur du vrai papier photo brillant, présenté dans un coffret rigide orné du fameux monogramme, et d'un beau format (40x50). Vendu dans leurs magasins pour un prix abordable, ça serait du gagnant-gagnant car ce bel objet valoriserait aussi la marque. On peut toujours rêver.

NB : les photos qui sont présentées en imagettes ci-dessus sont agrandissables avec une très bonne qualité. Il s'agit des fonds d'écran 1280x800 proposées sur le site officiel.

Les icônes de Monsieur Vuitton

Un pirate dans l'appartement - février 2004

Un pirate dans l'appartement - février 2004